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相続・不動産に関する情報を記載しています。内容等については法令や専門家に確認した上でご利用願います。


      オーナーチェンジが増える⁉


  • 改正民法 第605条の2 不動産の賃貸人たる地位の移転 
  • 前条、借地借家法第10条又は第31条その他の法令~ ~その不動産が譲渡されたときは、その賃貸人たる地位は、その譲受人に移転する。
  • 2項 前項の規定にかかわらず、不動産の譲渡人及び譲受人が、賃貸人たる地位を譲渡人に留保する旨~ ~賃貸人たる地位は、譲受人には移転しない。この場合において、~ ~譲渡人に留保されていた賃貸人たる地位は、譲受人又はその承継者に移転する。
  • 3項 第一項又は前項後段の規定による賃貸人による地位の移転は、賃貸物である不動産について所有権の移転の登記をしなければ、賃借人には対抗することはできない。
  •  
  • 改正民法 第605条の3 合意による不動産の賃貸人たる地位の移転
  • 不動産の譲渡人が賃貸人であるときは、その賃貸人たる地位は、賃借人の承諾を要しないで、譲渡人と譲受人との合意により、譲受人に移転させることができる。この場合においては、~ ~。

今回の債権法改正では上記の条文が新たに設けられ、共同住宅などの売買による賃貸人の地位の移転が明文化されました。第一項を基本として第二項では売買により所有権とは別に取引の双方が賃貸人の地位を留保又は賃貸借で合意していれば賃貸人たる地位は移転しないとしています。これは売買による転貸借契約の権利関係を明文化した内容になっています。

そして第三項にはオーナーチェンジおける所有権の移転登記を以て、賃借人に新所有者として対抗できる旨を設けられました。605条の3については共同住宅等の売買契約における賃貸人の地位の移転は住んでいる賃借人の承諾を得ずに移転できるとしています。

今回の改正でオーナーチェンジの権利関係を明文化され、スムーズに契約行為は進められると思いますが、共同住宅の売買の目的は投資目的、住んでいる店子さんがいての家賃収入なので、ある程度の連絡や通知は必要になってきます。双方の関係が良くなることによって、空室対策にもなりますので、店子さんを慮ることも必要と考えます。

法務省発行資料

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